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农村房屋买卖合同效力如何

作者:杜旭 乔妍丽  发布时间:2011-08-18 15:25:07


    【案情】

    王某于2004年5月以3万元的价格购买了某集体经济组织成员张某的一套房子,后又对房屋进行了修缮和装修。当时,王某(该集体经济组织之外的人员)还拿到张某土地使用证。不过,宅基地土地使用证无法“过户”,只是在变更栏注明“房屋出售给王某使用”。 2009年12月,张某要求原价收回房屋遭到拒绝后,便向法院提起诉讼,要求撤销合同、收回房屋。2011年3月,法院作出判决,认为王某与张某的房屋买卖协议无效,判令张某向王某支付原房屋及添附部分的折价为5万元补偿,限王某三个月内搬出房屋。判决后,王某不服提出上诉。2011年7月,中级法院作出终审判决,判决驳回上诉,维持原判。

    【争议】

    关于本案合同的效力,存在着截然不同的两种意见,一种意见认为,农村房屋买卖必然涉及房屋占有范围内宅基地的转移,也即“地随房走”。根据《房地产管理法》的规定,商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让,而《土地管理法》中又明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”等,因此,农村宅基地的不可交易性决定了农村房屋买卖合同的无效。另一种意见认为,只要买卖合同是双方当事人的真实意思表示,并不违反违反法律和行政法规的强制性规定(根据合同法司法解释,此强制性规定是指效力性强制性规定而非取缔性强制性规定),不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形及第五十四条规定的可撤销情形,均应认定为有效。综观《土地管理法》的规定,第六十三条不仅有除外条款,而且也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,属于典型的取缔性规定,所以在农村集体土地上所建房屋买卖合同并不必然无效。 

    【评析】

    笔者严格依照法律逻辑进行合法性审查,根据相关法律法规和客观实际,同意第二种观点。

     (一)只要合同没有违反法律、行政法规的强制性规定,就应当认定有效。根据《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条的规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。而目前据以认定农村私房买卖合同无效的主要依据是买卖合同违反了国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的有关规定,从行政法理论和立法法的角度看,该《通知》不是行政法规,所以不能将之作为认定合同无效的依据。除此之外,《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。从现有的规定看,并没有发现农村房屋买卖合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情况,故,不应认定为无效。

    (二) 从法律平等保护所有权的基本精神来看,限制农民买卖房屋是对农民权利的侵犯。我们知道,处分权是所有权最核心的权能,处分权是所有权的标志。如果连最基本的所有权都无法自由行使,怎么能说是平等地保护了所有权呢?另一方面,契约自由原则是合同法的基本原则,限制农民向集体经济组织之外的成员出卖住房屋与合同自由的基本原则背道而驰。 

    (三)《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”此规定的立法本质是维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和国家的粮食安全,而宅基地本来就是建设用地,其主体变更不会导致农业用地的减少,故以该规定认定农村房屋买卖合同无效是不符合立法原意的。同时,该法第六十二条规定,“……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”显然,农村房屋只是在被出卖、出租之后,村民不可再申请宅基地,并非不能出卖宅基地。而且,《土地管理法》第六十三条之规定也仅仅是一种取缔性强制性规定,而非效力性强制性规定,故以该规定认定农村房屋买卖合同无效是站不住脚的。《农村承包经营法》也体现了相同的精神,该法第三十二条规定,“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”该规定原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神,充分尊重农民的自主性,相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产,是立法精神的巨大进步。既然农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转,那么农村宅基地怎么就不可以流转呢?

    (四)物权与债权的区分原则决定了不能简单地认定合同无效。《物权法》第十五条明确规定了不动产物权变动的原因与结果行为相区分的原则,即债权合同的效力认定与合同所涉标的能否(是否)移转是相区分的。在债权合同没有违反法律、行政法规的效力强制性规定的情况下,不能以合同标的物能否切实移转来决定合同的法律效力。虽然我国没有承认物权行为的独立性,但合同效力的判断和履行至少是两个时间上不同顺位的问题,是有区别的。农村房屋买卖合同双方当事人经过充分协商后,约定以一定的价格转让房屋那么合同已成立。未办理过户登记并不影响合同效力。因为房屋过户登记不是房屋买卖合同有效的必要要件,登记制度的作用主要在于公示,让人周知该权利的存在以及权利人的相关信息。登记的只是宅基地使用权和房屋所有权变动情况这一客观事实,而非房屋买卖合同本身。登记是房屋买卖合同中的一项附随义务,是生效房屋买卖合同的履行的内容之一,不是房屋买卖合同的必要要件。

    (五)维护《合同法》帝王条款诚实信用基本原则的需要。目前农村房屋买卖纠纷的发生主要为房屋出卖人诉买受人要求确认合同无效并收回房屋。从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此确认合同无效可能导致诚实信用的基本价值动摇,不利于交易秩序的维持,而确认合同有效则完全可以避免此不利影响。 

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编辑:王磊    

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